O mercado imobiliário vem adquirindo contornos complexos, incorporando novos elementos a todo instante e em todos os seus segmentos. Se por um lado são produzidas edificações com novos elementos tecnológicos e de partidos arquitetônicos diferenciados, por outro temos uma demanda mais exigente e preparada para ponderar sobre as variáveis que irão influenciar a nova aquisição, com base em pesquisas e comparações.
A internet viabiliza uma grande quantidade de negócios imobiliários, mostrando ser um importante veículo de informações do setor: "Na hora de procurar um imóvel para comprar ou investir, a maioria dos consumidores de alto padrão decide a compra por meio da internet. De acordo com estudo realizado pela Imóvel A – Consultores Associados, imobiliária especializada em imóveis de alto padrão, a internet é utilizada como canal inicial para os negócios por 60% dos consumidores. ¹
Além disso, indica a imobiliária, de cada cinco negócios fechados, três são iniciados por meio da rede mundial de computadores. "“Temos constatado que é pela internet que conquistamos a venda. O acerto final do negócio é feito pessoalmente, mas a decisão da compra se dá via web”", explicou o sócio-diretor da imobiliária, Alexandre Villas." ¹ Natural usar a mesma dinâmica deste canal para tecer considerações sobre os produtos negociados e prestar esse serviço de utilidade pública àqueles que pretendem comprometer, por vezes, economias de toda uma vida. Uma parcela considerável destes consumidores desconhecem a importância e particularidades de pontos cruciais da negociação, pagando, muitas vezes, pelo ônus do desconhecimento.
A internet viabiliza uma grande quantidade de negócios imobiliários, mostrando ser um importante veículo de informações do setor: "Na hora de procurar um imóvel para comprar
Este blog traz uma "proposta-embrião" para se construir uma metodologia crítica que visa subsidiar o público-alvo do mercado imobiliário, propondo diretrizes à percepção de quem adquire e criando uma escala de valores incidentes sobre itens fundamentais em uma boa escolha.
A crítica aqui desenvolvida segue uma vertente predominantemente objetiva, com critérios técnicos e valorativos para cada item analisado, minimizando os juízos de valor. Ainda assim, é possível que impressões pessoais subjetivas venham influenciar o valor dado para algum item. O que procuro evitar é um juízo estético, já que bastante pessoal e relativo.
O método que adoto é sem precedentes e particular, e pode servir como orientador para o desenvolvimento de novos métodos, segundo a visão de cada pesquisador.
É preciso, pois, caracterizar a metodologia crítica aqui adotada, definindo seu conceito e limitando seu objeto:
Crítica (do grego crinein) significa julgar, separar. Através da crítica é que se destaca e avalia o mérito estético de uma obra, a lógica de um raciocínio, a validade de uma proposta etc. O crítico tece considerações relevantes a partir de seus conhecimentos a respeito de um um objeto. Pretende subsidiar pessoas com menos conhecimento técnico e/ou teórico de forma a lhes munir com um número maior de considerações que facilitem uma tomada de decisão, a recusa ou aceitação de uma teoria, por exemplo.
O resultado final da análise será o somatório das notas parciais da escala, colocando o produto em condições de fácil comparação com similares dentro de padrões de classificação já consagrados pelo mercado imobiliário.
Padrão: Residenciais:
Baixo;
Normal;
Alto.
Padrão: Comerciais:
Baixo;
Normal;
Alto.
Padrão: Galpão Industrial.
Padrão: Residencial Popular.
A classificação Parcial e Total será atribuída segundo as faixas de notas:
0 à 1,9 = Péssimo
2 à 3,9 = Ruim
4 à 5,9 = Regular
6 à 7,9 = Bom
8 à 8,9 = Ótimo
9 à 10 = Excelente
As notas serão dadas de 0 a 10 para os seguintes itens:
Fase A - O Empreendimento
Local - com base nas especificidades do local (sistema viário, vizinhança, infraestrutura) no momento do lançamento do empreendimento;
Características do Bairro:
Transporte Público;
Segurança;
Escolas;
Coleta de Lixo
Energia Elétrica;
Abastecimento de água;
Esgoto;
Internet;
Pavimentação;
Trânsito;
Supermercado;
Fase B - Projeto - observância de características espaciais, legais, visuais, climáticas, ecológicas e outras identificadas no projeto;
Dimensões dos Ambientes;
Dimensões das aberturas de ventilação;
Materiais de acabamento;
Itens de lazer, conforto e comodidade;
Valor estimado para o condomínio;
Preocupação ambiental no projeto;
Preocupação quanto a mobilidade;
Vistas;
Segurança;
Conforto ambiental médio das unidades.
Fase C - A Execução
Riscos - Análise das garantias de entrega da obra;
Patrimônio de Afetação
Seguro Garantia de Entrega
Fase D - Vendas - considerando as características da fase de comercialização, tais como: equipe de vendas, stand, apartamento decorado, assistência ao adquirente, financiamentos etc;
Local de atendimento;
Velocidade no atendimento;
Espaço para atendimento;
Qualificação profissional;
Domínio das informações contidas no projeto;
Flexibilização da tabela de vendas;
Fase E - Obra - Se cumpridas todas as exigências legais para a realização do empreendimento
Emprego das Normas Técnicas;
Preocupação social;
Preocupação ambiental;
Acompanhamento - considerando a disponibilidade ao adquirente de métodos que objetivem facilitar o acompanhamento das etapas previstas para obra em seu cronograma físico (Utilização de site, blogs ou outra mídia, virtual ou não, para prestar informações periódicas sobre o andamento da obra;
Fase F - Entrega - considerando o prazos e a qualidade final do produto entregue
Se houve variação entre o prazo previsto;
Se o imóvel apresenta as mesmas características do mostrado no momento da venda;
Fase G - Pós-venda - assistência após a entrega do imóvel;
Quantidade de queixas apresentadas;
Se os problemas apresentados foram solucionados;
A crítica aqui desenvolvida segue uma vertente predominantemente objetiva, com critérios técnicos e valorativos para cada item analisado, minimizando os juízos de valor. Ainda assim, é possível que impressões pessoais subjetivas venham influenciar o valor dado para algum item. O que procuro evitar é um juízo estético, já que bastante pessoal e relativo.
O método que adoto é sem precedentes e particular, e pode servir como orientador para o desenvolvimento de novos métodos, segundo a visão de cada pesquisador.
É preciso, pois, caracterizar a metodologia crítica aqui adotada, definindo seu conceito e limitando seu objeto:
Crítica (do grego crinein) significa julgar, separar. Através da crítica é que se destaca e avalia o mérito estético de uma obra, a lógica de um raciocínio, a validade de uma proposta etc. O crítico tece considerações relevantes a partir de seus conhecimentos a respeito de um um objeto. Pretende subsidiar pessoas com menos conhecimento técnico e/ou teórico de forma a lhes munir com um número maior de considerações que facilitem uma tomada de decisão, a recusa ou aceitação de uma teoria, por exemplo.
O resultado final da análise será o somatório das notas parciais da escala, colocando o produto em condições de fácil comparação com similares dentro de padrões de classificação já consagrados pelo mercado imobiliário.
Padrão: Residenciais:
Baixo;
Normal;
Alto.
Padrão: Comerciais:
Baixo;
Normal;
Alto.
Padrão: Galpão Industrial.
Padrão: Residencial Popular.
A classificação Parcial e Total será atribuída segundo as faixas de notas:
0 à 1,9 = Péssimo
2 à 3,9 = Ruim
4 à 5,9 = Regular
6 à 7,9 = Bom
8 à 8,9 = Ótimo
9 à 10 = Excelente
As notas serão dadas de 0 a 10 para os seguintes itens:
Fase A - O Empreendimento
Local - com base nas especificidades do local (sistema viário, vizinhança, infraestrutura) no momento do lançamento do empreendimento;
Características do Bairro:
Transporte Público;
Segurança;
Escolas;
Coleta de Lixo
Energia Elétrica;
Abastecimento de água;
Esgoto;
Internet;
Pavimentação;
Trânsito;
Supermercado;
Fase B - Projeto - observância de características espaciais, legais, visuais, climáticas, ecológicas e outras identificadas no projeto;
Dimensões dos Ambientes;
Dimensões das aberturas de ventilação;
Materiais de acabamento;
Itens de lazer, conforto e comodidade;
Valor estimado para o condomínio;
Preocupação ambiental no projeto;
Preocupação quanto a mobilidade;
Vistas;
Segurança;
Conforto ambiental médio das unidades.
Fase C - A Execução
Riscos - Análise das garantias de entrega da obra;
Patrimônio de Afetação
Seguro Garantia de Entrega
Fase D - Vendas - considerando as características da fase de comercialização, tais como: equipe de vendas, stand, apartamento decorado, assistência ao adquirente, financiamentos etc;
Local de atendimento;
Velocidade no atendimento;
Espaço para atendimento;
Qualificação profissional;
Domínio das informações contidas no projeto;
Flexibilização da tabela de vendas;
Fase E - Obra - Se cumpridas todas as exigências legais para a realização do empreendimento
Emprego das Normas Técnicas;
Preocupação social;
Preocupação ambiental;
Acompanhamento - considerando a disponibilidade ao adquirente de métodos que objetivem facilitar o acompanhamento das etapas previstas para obra em seu cronograma físico (Utilização de site, blogs ou outra mídia, virtual ou não, para prestar informações periódicas sobre o andamento da obra;
Fase F - Entrega - considerando o prazos e a qualidade final do produto entregue
Se houve variação entre o prazo previsto;
Se o imóvel apresenta as mesmas características do mostrado no momento da venda;
Fase G - Pós-venda - assistência após a entrega do imóvel;
Quantidade de queixas apresentadas;
Se os problemas apresentados foram solucionados;
A despeito de estar disponível para consulta, este blog traz impressões pessoais com base na minha experiência profissional e de mercado, supondo uma ótica de adquirente, e poderá estar sujeito a novas considerações, ampliação ou redução do número de itens avaliados, aperfeiçoamento da metodologia etc. O construtor ou incorporador poderá nos enviar informações de forma a atualizar ou corrigir algum dado aqui disponível ou faltando, bem como aceitaremos informações prestadas por parte dos adquirentes. Cabe a quem consulta o bom senso na avaliação das informações apresentadas no momento da decisão de compra.
Nota:1 - http://www.publicidadeimobiliaria.com/2013/04/consumidores-de-imoveis-de-alto-padrao.html , acesso em 22 de abril de 2013;
